Que faire des fonds en cas de vente d’un bien immobilier démembré ?

Suite à une succession ou à une donation avec réserve d’usufruit, vous êtes usufruitier d’un bien immobilier et vos enfants en sont nus-propriétaires. Être usufruitier, c’est avoir la jouissance du bien : pouvoir l’habiter ou en percevoir les revenus s’il s’agit d’un bien locatif. Plusieurs choix s’offrent à vous quant à la répartition du prix de vente.

Le partage du prix entre usufruitier et nu-propriétaire

Lorsque le bien démembré est vendu, le prix se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La vente met automatiquement fin à l’usufruit. Cette ventilation du prix sera réalisée par votre notaire en fonction de la valeur respective de chacun des droits. 

Le démembrement du bien immobilier résulte souvent d’une donation aux enfants qui répond à un double objectif :

• Optimiser la transmission : la valeur transmise lors de la donation est celle de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, le bien reviendra en toute propriété au nu-propriétaire sans fiscalité.
• Permettre aux parents de conserver l’usage et la jouissance du bien afin d’y habiter ou de percevoir les loyers.

Avec la répartition du prix de vente, usufruitier et nu-propriétaire pourraient perdre tout l’intérêt de la stratégie de transmission mise en place.

Le remploi des fonds 

La vente du bien immobilier démembré a pu être motivée par le souhait du parent usufruitier de vivre dans un bien plus petit ou situé dans une autre localité, d’investir dans un immeuble de rapport pour obtenir des revenus complémentaires… Si usufruitier et nu-propriétaire sont d’accord, il est tout à fait possible de remployer le prix de vente dans un nouveau bien immobilier et d’y reporter le démembrement de propriété.

Vous pouvez également remployer les fonds démembrés dans un placement financier (contrat de capitalisation/comptes titres). Au décès de l’usufruitier le contrat sera maintenu et le nu-propriétaire profitera de l’antériorité du contrat. 

Remise de l’intégralité du prix de vente à l’usufruitier

La dernière solution consiste à remettre l’intégralité du prix à l’usufruitier qui disposera alors de ce que l’on appelle un « quasi-usufruit ». L’usufruitier pourra disposer de l’intégralité de la somme comme un véritable propriétaire, sans nécessité d’obtenir l’accord du nu-propriétaire. Ce dernier n’a plus de droit direct sur le bien mais un droit de créance contre l’usufruitier. 

Une convention de quasi-usufruit sera nécessaire pour organiser les rapports juridiques entre les parties mais également dans un intérêt fiscal. Cette convention offre un avantage fiscal non négligeable puisqu’au décès de l’usufruitier, la créance de restitution du nu-propriétaire devient exigible et constitue ainsi un passif de succession déductible fiscalement, ce qui diminuera donc l’assiette des droits de succession.