LMP / LMNP

Qu’est-ce que le régime de la location meublée ?

Un logement est considéré comme meublé lorsque le mobilier mis à la disposition du locataire lui permet d’y vivre normalement en n’apportant que ses effets personnels. Un décret fixe la liste des équipements devant obligatoirement être fournis.

La location d’un logement meublé n’entre pas dans le même cadre fiscal que la location d’un bien nu. Le législateur a prévu deux régimes selon le caractère professionnel ou non de l’activité de loueur, ainsi qu’un dispositif spécifique d’incitation fiscale dit « Censi-Bouvard ».

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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Régime fiscal 

Le régime fiscal de la location meublée permet de déduire les mêmes charges que dans le cadre du déficit foncier et surtout l’amortissement du bien. L’amortissement est une charge représentant la dépréciation du bien dans le temps. Sa durée sera différente pour chaque composant du bien immobilier (toiture, peinture, meubles…). Cette charge permet généralement de créer un déficit qui sera traité différemment selon le statut : 

1 - LE LMP

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, les loyers perçus doivent respecter les conditions suivantes : 

  • Être supérieurs à 23 000 € par an,
  • Dépasser le montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Le déficit généré grâce à l’amortissement du bien pourra être imputé sur le revenu global sans limitation de montant et réduira ainsi de manière considérable le montant de l’impôt à payer.

En cas de cession, l’amortissement viendra en déduction du prix d’achat lors du calcul de la plus-value immobilière imposable. Cependant il est possible de bénéficier d’exonération d’impôt sur la plus-value si les recettes sont inférieures à 126 000 €.

Enfin, les revenus de la location sont considérés comme professionnels. Les LMP sont donc affiliés à la sécurité sociale des indépendants et redevables de cotisations sociales.

2 - LE LMNP

A défaut d’éligibilité au statut de loueur en meublé professionnel, l’investisseur est considéré comme non professionnel. 

L’imposition peut se faire sous deux régimes fiscaux :

  • Le micro-BIC applicable sur option lorsque les loyers sont inférieurs à 70 000 €. Un abattement de 50 % est pratiqué au titre des charges. Il est porté à 71 % pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes,
  • Le régime réel : le contribuable déclare comme pour le LMP ses revenus nets selon les mêmes règles comptables.

Seule différence non négligeable : les déficits constatés ne pourront être imputés que sur les revenus de même nature de l’année ou des dix années suivantes. 

Les plus-values relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. Les amortissements n’impacteront pas son calcul.

Enfin, à l’inverse du LMP, le LMNP ne subira pas de cotisations sociales.

3 – LE CENSI-BOUVARD

Le Censi-Bouvard s’applique aux contribuables qui acquièrent un des types de logement suivants :  

  • Résidences de services pour étudiants,
  • Résidences séniors, EHPAD / maisons de retraite. 
  • Résidences avec services pour personnes handicapées,
  • Les résidences d'accueil et de soins agréées.

Le bien doit être loué meublé à titre non professionnel par bail commercial à l'exploitant de la résidence pendant neuf ans au minimum. Les revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des BIC.

Ce dispositif permet une réduction d'impôt à hauteur de 11 % du prix du logement HT dans la limite de 300 000 € et s’étale sur 9 ans. Si le montant de la réduction excède le montant à payer, il est reportable 6 ans. 

Le dispositif Censi Bouvard vous permet en outre, sous certaines conditions, de récupérer la TVA du montant de l’investissement.